Nuda Proprietà

Principi

La vendita sotto forma di vitalizio è un contratto di vendita della nuda proprieta' di un bene immobiliare per il quale l'acquirente si impegna a pagare il prezzo non in una sola volta (come in una vendita classica) ma durante tutta la vita del/i venditore/i sotto forma di rendita, è per questo che la si chiama rendita vitalizia e che è identificata come contratto aleatorio (art.1469 codice civile). Il trasferimento della proprietà è convalidato da un atto notarile.
La parte del prezzo pagato al momento dell'atto è chiamata anticipo.

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Questa formula permette al venditore di restare nel suo immobile durante tutta la sua vita, o per una durata prestabilita. dipende dal tipo di contratto. Ricevendo dall'acquirente una somma in denaro e una rendita. In ogni momento, il venditore si riserva inoltre la facoltà di rinunciare al suo diritto d’usufrutto, d'uso o di abitazione a fronte di una maggiorazione della rendita; tale opportunità dovrà essere precisata nell'atto di vendita. Il venditore cede dunque unicamente la nuda proprietà del suo bene. Questo valore di occupazione è calcolato in funzione del valore venale (libero) e della speranza di vita del venditore.

Mentre l'acquirente ha l'opportunità di effetuare l'acquisto pagando con una dilazione che potremmo paragonare ai ben più diffusi piani di accumulo. Il tutto con la possibilità di farsi finanziare parte della somma iniziale e della rendita che in questo caso chiameremo rata.

 

Normative 

Definizioni:
venditore = creditore/beneficiario/usufruttuario, acquirente = debitore

Nuda proprietà:
l'acquirente acquista la nuda proprietà, vuol dire la piena proprietà cioè il valore venale diminuito del diritto di utilizzo (usufrutto) che si riserva il venditore. Il valore della nuda proprietà varia proporzionalmente con l'età del/i venditore/i.

Il diritto di usufrutto:
permette al venditore di usare l’immobile ed anche di affittarlo - salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo - nel caso egli rinunci ad abitarci. L’usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma non può superare la vita dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni. Salvo che non sia diversamente disposto dal titolo costitutivo, l’usufrutto può essere ceduto per un certo periodo o per tutta la sua durata. Il diritto di abitazione: le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto simili, anche al diritto di abitazione. Questo diritto differisce da quello di usufrutto poiché consente solo al beneficiario di tale diritto di abitare l’immobile limitatamente ai propri bisogni e a quelli della sua famiglia. Il diritto di abitazione non può essere ceduto e l’immobile non può essere locato a terzi.

Anticipo:
parte del prezzo (della nuda proprietà) pagata il giorno della vendita.

Rendita:
il restante del prezzo da pagare tutti i mesi durante la vita del/i venditore/i o per la durata del periodo stabilito. Dunque, piu' l'anticipo è importante, piu' la somma da pagare sotto forma di rendita vitalizia sarà minore, o viceversa.

Spese d'acquisizione:
(spese notarili, ed imposta di registro) esse sono calcolate solamente sul valore della nuda proprietà e non sul valore venale (piena proprietà), ne consegue una economia di spese. Le spese di acquisizione sono a carico dell'acquirente.

Tassa raccolta e smaltimento rifiuti:
restano a carico del/i venditore/i .

Tassa IRPEF:
il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo
del venditore ai fini IRPEF

Tassa ICI:
è a carico del/i venditore/i.

Modalità di pagamento delle spese di condominio:
l'Amministratore, dietro presentazione una volta all'anno del bilancio consuntivo, richiede il pagamento di tutte le spese all'acquirente nella sua qualità di proprietario. La parte delle spese condominiali ordinarie che sono a carico del condomino residente (venditore) saranno detratte dall'acquirente dall'ammontare della rendita vitalizia.

Spese condominiali in genere:
sono a carico del venditore le spese di amministrazione (riscladamento, pulizia luce scale, utilizzo ascensore, acqua potabile), come le riparazioni straordinarie resesi necessarie per l'inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria.

Spese di manutenzione ordinaria:
a carico del venditore. Le riparazioni straordinarie resesi necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria sono a carico del venditore.

Spese di manutenzione straordinarie:
a carico dell'acquirente.

L'indicizzazione annuale della rendita:
è ancorato all'indice del costo della vita. Il venditore informerà ogni anno (alla data anniversario della vendita) l'acquirente della nuova rendita dopo applicazione dell'indice di referenza applicato nella misura del 100%

Maggiorazione della rendita:
è prevista, con tasso da definirsi nelle condizioni della vendita, in caso di rinuncia al diritto d’utilizzo da parte del venditore/i che lascino libero l'immobile a vantaggio dell'acquirente, come nel caso di trasferimento definitivo di residenza dello/degli stesso/i.

Mobilio:
i mobili non fanno parte della vendita (salvo convenzioni ulteriori convenute tra le parti). Gli eredi disporranno di un periodo di tre mesi a partire dall'ultimo decesso per liberare l'immobile di tutto il mobilio.

Garanzie del venditore:

1° privilegio del venditore (ipoteca sull'immobile venduto), 2° clausola risolutoria: è previsto l’annullamento della vendita se non avviene il pagamento della rendita vitalizia per un periodo di mesi consecutivi (il numero è da definirsi tra le parti nelle condizioni di vendita), 3° clausola penale (tutte le somme versate restano acquisite al venditore qualora intervenga la clausola risolutoria).